Para a implantação de projetos de parcelamento de solo e imobiliários em geral são necessários dois licenciamentos que, embora distintos, são absolutamente complementares: o ambiental e o urbanístico. Em nossa Newsletter de 23/03/2016, analisamos a necessidade de se harmonizar os prazos desses dois licenciamentos. Contudo, além dos prazos, é essencial que ambos os licenciamentos estejam em perfeita sintonia, a fim de se evitar empecilhos na aprovação dos projetos, acarretando prejuízo de tempo e de dinheiro aos empreendedores.
É de se notar que, não raro, o licenciamento ambiental é conduzido pelos Estados, considerando que muitos Municípios ainda não possuem estrutura para realizar o licenciamento ambiental, ou ainda, quando se trata de empreendimentos cujo impacto não se enquadra como de âmbito local. Por outro lado, o licenciamento urbanístico compete exclusivamente aos Municípios. Assim, há aqui, um dos principais potenciais de “conflito” entre os licenciamentos: normas e entendimentos conflitantes.
É o caso, por exemplo, de o Município adotar um determinado entendimento quanto a áreas institucionais e áreas verdes para aprovação do projeto urbanístico, prerrogativa que lhe compete, enquanto o órgão estadual considera que as mesmas devam ser classificadas de modo distinto para fins de licenciamento ambiental. Vale ressaltar que essa divergência não ocorre apenas quando os processos de licenciamento, urbanístico e ambiental, estão tramitando em duas esferas diferentes, mas, também, é comum, quando ambos os processos tramitam no âmbito municipal, considerando que são setores distintos que avaliam cada licenciamento.
Além disso, deve-se atentar que um licenciamento é dependente do outro, sendo que, para fins de licenciamento ambiental é fundamental demonstrar aprovações do Município (que variam conforme a fase do licenciamento), enquanto para a aprovação urbanística é necessário evidenciar a anuência do órgão ambiental. Assim, fica bastante claro que um descompasso entre os dois licenciamentos pode, em muitas situações, levar a não realização do projeto, não em virtude de uma eventual inviabilidade ambiental ou urbanística, mas tão somente por uma divergência de entendimento entre o órgão ambiental e o urbanístico.
Infelizmente, quase nada é feito por parte do Poder Público com vistas a garantir uma maior conciliação entre ambas as esferas e, assim, assegurar uma mínima segurança jurídica àqueles que pretendem implantar tais tipos de empreendimento. Muitas vezes cabe ao empreendedor atuar de forma preventiva, analisando, ainda na concepção do seu projeto, todas as normas ambientais e urbanísticas aplicáveis ao mesmo. A partir dessa análise, pode-se traçar uma avaliação de risco quanto a eventuais conflitos que podem surgir entre os licenciamentos e atuar para preveni-los. Tal atuação pode evitar surpresas em fases mais avançadas do projeto, quando requerer alterações pode ser mais complexo e burocrático ou, até mesmo, inviável, prejudicando a efetivação do empreendimento.
Além disso, é importante que haja uma gestão conjunta dos dois licenciamentos pelo empreendedor, considerando que é bastante comum que setores distintos da própria empresa cuidem de cada licenciamento separadamente, o que, muitas vezes, ocasiona falhas de comunicação e ausência de uma visão estratégica una, contribuindo, assim, para aumentar as chances de haver um descompasso entre os licenciamentos.
Por Gabriela Romero
Postado em 18/10/2016
