Novidades em matéria urbanística no Município de Florianópolis
Novidades em matéria urbanística no Município de Florianópolis com a recente edição dos Decretos ns. 13.453 e 13.454
Novos decretos tratam da regularização de construções irregulares, clandestinas e não adequadas para a atividade originalmente legalizada e do instrumento urbanístico da concessão da outorga onerosa do direito de construir no Município de Florianópolis.
Em 28/08/2014, foi publicado o Decreto Municipal n. 13.453, que estabelece a data de 24 de novembro de 2014 como prazo final para requerer a regularização de construções irregulares, clandestinas e não adequadas para a atividade originalmente legalizada na cidade de Florianópolis.
Com a edição deste decreto, as construções irregulares, clandestinas e não adequadas para a atividade originalmente legalizada, que estejam concluídas e em condições mínimas de habitabilidade até a data de 31 de dezembro de 2008, poderão ser aprovadas para fins de concessão do habite-se, mediante requerimento efetuado até 24/11/2014 pelo proprietário, promissário comprador ou legítimo possuidor, bem como pelo representante legal de qualquer destes, desde que devidamente constituído para este fim.
Para requerer a regularização da construção, o interessado deverá apresentar requerimento acompanhado de prova da legitimidade para tanto, localização e fotos da construção que pretende regularizar, projeto arquitetônico completo, comprovante de inscrição da edificação no Cadastro de Contribuintes da Prefeitura, dentre outros.
Por fim, vale ressaltar serem insusceptíveis de regularização as construções situadas em áreas não edificáveis de uso comum e de faixa de proteção das marginais de rios, lagoas ou congêneres; em áreas submetidas a regime especial de proteção ambiental e histórico, sem parecer favorável do órgão competente; e em zona de risco, assim definida pelos órgãos competentes.
Na mesma data, foi editado ainda o Decreto n. 13.454, que se propõe a regulamentar a concessão da outorga onerosa do direito de construir, importante instrumento urbanístico previsto ao Novo Plano Diretor de Florianópolis, cujo emprego visa a colaborar para com o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana.
A outorga onerosa consiste na contrapartida financeira devida ao Município pela aquisição do direito de edificar, de acordo com os parâmetros estabelecidos pela tabela de limites de ocupação do Plano Diretor, acima do coeficiente de aproveitamento básico igual a um e até o limite máximo de aproveitamento com o mecanismo.
Como se aduz do diploma, a outorga onerosa será requerida simultaneamente com o pedido de Alvará de Construção, sendo seu deferimento reservado para o final do processo perante a Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente (SMDU), seja para edificação de obra nova ou ampliação de edificação já existente. Analisado o projeto em face da legislação e estando em condições de aprovação, o interessado será comunicado para efetuar pagamento ao Município pelo acréscimo de área edificável ou oferecer contrapartida em benfeitorias, ao que a expedição do habite-se ficará condicionada.
O Plano Diretor prevê que as edificações utilizando coeficiente de aproveitamento superior a um, serão autorizadas mediante remuneração ao Município, correspondente à vantagem do acréscimo de área edificável, a ser auferida com base nos seguintes elementos: a) valor de mercado do metro quadrado de terreno que receberá a construção; b) fator multiplicador proporcional à superfície total, volume ou altura da construção; e c) índice de estímulo dos usos priorizados no Plano Diretor. Nesse norte, o Decreto em comento aporta a fórmula para cálculo do valor da contrapartida financeira, a qual, salvo as exceções especificadas, não ultrapassará a banda correspondente a 3% do CUB (custo unitário básico) médio residencial, publicado mensalmente pelo Sindicato da Construção Civil de Florianópolis (SINDUSCON) sobre o total da área construída do empreendimento que ultrapasse o coeficiente de aproveitamento um. O valor também não poderá ser menor do que 2,1% do CUB, exceto para os casos expressamente previstos no art. 11 do Decreto.
É vedado o ressarcimento de valores pela não utilização do potencial construtivo adicional, devendo os recursos auferidos a partir do instrumento serem revertidos para o Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano e aplicados de acordo com os ditames do Novo Plano Diretor.
Referida contrapartida financeira poderá ser substituída por outra medida que traga vantagem ambiental, econômica ou social ao Município, em percentual não superior a 40% do valor original, segundo os seguintes critérios: i) equivalência econômica entre o valor da outorga e a contrapartida oferecida; ii) aprovação da substituição pelo Instituto de Planejamento Urbano de Florianópolis (IPUF); e iii) a contrapartida substitutiva consistir em doação de imóvel ao Poder Público municipal ou em construção, ampliação ou reforma de equipamentos públicos municipais. Não serão computadas como contrapartidas ações decorrentes de obrigatoriedades legais, tais como alterações no sistema viário, melhoramentos nos passeios, e quaisquer outras ações realizadas no entorno imediato do imóvel, que sejam condição para sua execução ou que beneficiem diretamente o mesmo.
Por: Beatriz Campos Kowalski
Publicado em: 02/09/2014
