Solução para áreas urbanas irregulares já consolidadas: conheça o REURB

No ano de 2017, entrou em vigor em todo o território nacional a Lei nº 13.465, responsável por estabelecer normas gerais e procedimentos relativos à regularização fundiária no Brasil, abrangendo em seu teor tanto aspectos da regularização urbana quanto da regularização rural, de modo a garantir o direito social à moradia e as funções sociais da propriedade.

Conforme disposto na Lei, a Regularização Fundiária Urbana (Reurb) consiste em um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que tem como objetivo incorporar núcleos informais ao ordenamento oficial do município, possibilitando a regularização dos imóveis e a devida titulação de seus ocupantes (art. 9º).

No art. 11, a Lei apresenta definições de núcleo urbano para efeitos legais, diferindo em seu conteúdo de núcleos urbanos informais (inciso II) e núcleos urbanos informais consolidados (inciso III). Ainda que ambos apresentem-se como núcleos irregulares ou clandestinos, são considerados consolidados os núcleos de difícil reversão em face do tempo das ocupações e da localização das vias de circulação presentes no local.

Outra distinção trazida à tona pela lei se dá entre legitimação de posse (inciso VI) e legitimação fundiária (inciso VII). A primeira definição deve ser compreendida como um ato do Poder Público que confere título aos ocupantes do imóvel alvo da Reurb, de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, reconhecendo a posse do imóvel, sendo este título passível de ser convertido em aquisição de direito real de propriedade. Já a legitimação fundiária consiste em um mecanismo que constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente até 22 de dezembro de 2016.

Caso o núcleo urbano informal esteja localizado, ainda que parcialmente, em área de preservação permanente, unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais, deverá ser exigida a apresentação de estudos técnicos que evidenciem melhorias das condições ambientais em relação à situação da ocupação anterior. Neste caso, deve-se seguir o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, podendo ser exigido, inclusive, compensação ambiental.

A Reurb possui duas modalidades distintas: Reurb de Interesse Social (Reurb-S) e Reurb de Interesse Específico (Reurb-E). A Reurb-S destina-se a população de baixa renda, sendo aplicada aos núcleos informais cuja população seja, predominantemente, composta por esta classe social. Nesta hipótese, o próprio Município irá elaborar e custear os projetos da infraestrutura essencial do local, assim como a implantação decorrente do projeto. Além disso, por se tratar de grupos sociais vulneráveis economicamente, os ocupantes são isentos de custas e de emolumentos cartoriais (Art. 13, §1º)

Já no âmbito da Reurb-E, a aquisição dos direitos reais sobre propriedade é feita pelo particular ocupante do imóvel objeto de Reurb. Dessa forma, por não se tratar de população de baixa renda, os beneficiários ou requerentes custeiam os próprios projetos, cabendo aos municípios definir a responsabilidade pela execução da infraestrutura. 

A Lei 13.465 traz em seu art. 14 um rol de sujeitos legitimados para requerer a Reurb, abrangendo em sua redação a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, assim como associações de moradores, fundações, organizações sociais, os proprietários de imóveis, a Defensoria Pública e, ainda, o Ministério Público. 

Assim, quando requerida, a Reurb obedecerá o procedimento administrativo previsto no art. 28, sendo este iniciado com o requerimento dos legitimados. Com o processo administrativo em andamento, será elaborado o projeto de regularização fundiária que será alvo de decisão da autoridade competente, mediante ato formal. Por fim, com a expedição da  Certidão de Regularização Fundiária (CRF) pelo Município e o projeto devidamente aprovado, haverá o registro da regularização fundiária perante o cartório de registro de imóveis. 

Em suma, nota-se que a Reurb é um importante instrumento que busca viabilizar as funções sociais da cidade e da propriedade urbana, garantindo o direito da população à cidades sustentáveis, à moradia, ao saneamento ambiental e à infraestrutura urbana, cumprindo, assim, com o previsto no Estatuto da Cidade (Art. 2, I) e na Constituição Federal (Art. 182).

Publicado em: 26/07/2021

Por: Jaqueline Andrade