Pode ser exigido o CAR de Imóvel Urbano?

O dilema da promessa de compra e venda e a exigência do Cadastro Ambiental Rural (CAR) de áreas de projetos localizados em zonas urbanas nos licenciamentos ambientais.

A fase preliminar de um empreendimento demanda planejamento e elaboração de estudos. Avalia-se demanda de mercado, investimentos, layouts de projeto, localidades, questões ambientais, urbanísticas e diversos outros fatores. Não é à toa que se gasta mais em CAPEX, do que OPEX no Brasil (já se adianta que devido aos últimos acontecimentos há uma forte tendência a equilibrar esses gastos ou até mesmo de a balança mudar de lado).

Dependendo do porte e tamanho do empreendimento, o cenário de incertezas se torna infinitamente maior. Dependendo, também, da significância dos impactos socioambientais na localidade onde se pretende instalar e operar, o estudo ambiental pertinente e o trâmite a ser observado para se obter a tão almejada licença ambiental são definidos. A idealização de um projeto é completamente diferente de sua realização.

Enquanto não se tem uma licença ambiental de instalação, a qual o órgão ambiental autoriza a implantação de um projeto, o empreendimento permanece no nível conceitual. Nada mais do que uma ideia ou então uma ideia com viabilidade ambiental e locacional. O empreendedor já tem conhecimento da área necessária para a sua realização, mas até a emissão da licença de instalação ( e muitas vezes sequer nela), não tem como iniciar a instalação de seu empreendimento. Não há qualquer tipo de impacto!

É comum que entre a fase de licença prévia e de instalação, os órgãos ambientais têm exigido dos empreendedores a anuência dos proprietários das áreas ou algum documento que comprove a futura perfectibilização da compra da área (Promessas de Compra e Venda) em que o projeto será implantado. Por outro lado, há órgãos condicionando nas licenças inaugurais de empreendimentos a serem instalados em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por leis municipais, a comprovação de inscrição de tais áreas (muitas com características rurais), no Cadastro Ambiental Rural (CAR).

Sabe-se que o tamanho da área necessária para a construção de um empreendimento pode variar, e muito, bem como a quantidade de área a ser adquirida. A destinação por certo desses empreendimentos são de cunho industrial e/ou urbano. Assim, imputar ao empreendedor, nessa fase ainda conceitual, tal exigência é ir contra ao princípio da eficiência e da economia, uma vez que o imóvel deixa de ser rural, e por conseguinte inexiste a obrigação do CAR, bem como não se gasta além do necessário.

A obrigação de inscrição no CAR é para imóveis rurais. O cadastro foi instituído pelo Código Florestal de 2012 Lei 12.651/12) como um “registro público eletrônico de âmbito nacional. obrigatório para todos os imóveis rurais, com a finalidade de integrar as informações ambientais das propriedades e posses rurais, compondo base de dados para controle, monitoramento, planejamento ambiental e econômico e combate ao desmatamento” (art. 29). Ou seja, está explícita a natureza do imóvel. Para a inscrição é necessário georreferenciamento do perímetro do imóvel, com localização de informações de áreas restritivas e outras descrições (art. 29, §1º, I a III, Lei 12.651/12 e art. 5º, Dec. 7.830/12). Atividades que demandam custos e tempo dos empreendedores.

A discussão sobre a exigência de inscrição no CAR para as propriedades localizadas em zonas urbanas e/ou de expansão urbana paira sobre o critério a ser adotado na distinção de um imóvel rural e de um urbano. Se prevalece o critério da localização ou da destinação do imóvel. Em que pese a doutrina e a jurisprudência, de maneira geral terem seguido a teoria da destinação como forma de aferir a natureza do imóvel. Sabe-se que esse entendimento não é uniforme junto aos órgãos ambientais. Dessa forma, caberá o empreendedor junto com sua equipe técnica e jurídica trabalhar caso a caso com o órgão ambiental a melhor saída, até quem um entendimento pacificado sobre o assunto seja estabelecido.

Por Gleyse Gulin

Publicado em: 07/03/2019

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