A construção civil no Brasil é um setor industrial robusto, dinâmico e, com a sempre crescente demanda imobiliária, desempenha um papel vital no desenvolvimento econômico e social do País.
A preocupação com a responsabilização ambiental e os efeitos que ela pode acarretar aos empreendimentos, sobretudo perdas financeiras e complicações na gestão dos negócios diante da possibilidade de entraves burocráticos e judiciais, fez aumentar a exigência e a busca por uma análise mais criteriosa dos aspectos ambientais dos ativos nos ambientes dos negócios.
A proteção ao patrimônio cultural foi significativamente ampliada com a Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, que o qualificou como um direito fundamental associado ao princípio da dignidade da pessoa humana e voltado ao objetivo de bem-estar social.
Caracterizam-se como integrantes do patrimônio cultural brasileiro bens de natureza material e imaterial, quer tomados individualmente, quer em conjunto, e portadores de referência à identidade, à ação ou à memória dos diferentes grupos formadores da sociedade brasileira, de modo que a maiores restrições são impostas quando da utilização de bem que contem com essa especial proteção.
Especialmente em áreas que contam com bens tombados, ou seja, naquelas que possuem edificações, sítios históricos ou naturais protegidos por lei devido ao seu valor cultural, histórico, arquitetônico ou ambiental, tal qualificação impõe restrições e obrigações aos proprietários e empreendedores.
A realização de qualquer reforma do bem tombado precede da autorização do Poder Público competente, não podendo o bem tombado em qualquer hipótese, ser destruído, demolido, mutilado, nem reparado, pintado ou restaurado sem prévia autorização, conforme do art. 17 do Decreto-Lei n. 25, de 1937.
Há também restrições ao direito de propriedade no tocante à construção no entorno do bem tombado, uma vez que não se pode construir na vizinhança de bem tombado, sem a prévia autorização do órgão competente, que lhe impeça ou reduza a visibilidade, nem nela colocar anúncios ou cartazes, sob pena de demolição da obra ou retirada do objeto, de acordo com art. 18 do Decreto- Lei n. 25, de 1937.
Assim, quando o empreendimento a ser construído conta com áreas que possuem bens tombados, desafios adicionais – que vão além das questões técnicas e financeiras habituais – se apresentam, exigindo ainda maior cautela para mitigação de riscos e para a promoção da conformidade legal e ambiental.
Os riscos potenciais da realização de obras em áreas tombadas sem as devidas autorizações e licenças, sob o aspecto legal, incluem severas penalidades legais, incluindo multas, embargos, e até demolição, além de processos judiciais e ações civis públicas que podem comprometer a viabilidade do empreendimento.
É nesse contexto que a Due Diligence ambiental se torna uma ferramenta essencial, pois se trata de um procedimento de investigação e análise minuciosa, que visa avaliar riscos, antecipar problemas e planejar ações corretivas ou preventivas antes da concretização de uma compra, investimento ou desenvolvimento de um projeto.
A realização da investigação prévia ambiental, portanto, oferece uma série de benefícios que são cruciais para o sucesso de empreendimentos em áreas com bens tombados, sendo uma prática indispensável para empreendedores que desejam atuar em áreas com bens caracterizados como patrimônio cultural. Além de assegurar a conformidade legal e ambiental, ela proporciona uma visão clara dos riscos e oportunidades associados ao empreendimento, permitindo uma tomada de decisão mais informada e estratégica.
Publicado em: 01/07/2024
Por: Camilla Pavan Costa
