Meu projeto está em área de expansão urbana, mas meu imóvel é rural. O que fazer? O que acontece com o CAR, Reserva Legal e outras áreas de preservação?

Conforme as cidades vão crescendo, os planos diretores são revisados e regiões que antes eram tomadas por propriedades rurais passam a integrar áreas urbanas ou de expansão urbana. É nesse cenário de desenvolvimento urbano que as dúvidas começam a surgir.

Antes de adentrarmos ao assunto, cabe inicialmente alertar que a pretensão aqui não é exaurir todas as respostas às inúmeras dúvidas que surgem sobre o tema. Mas, sim, abordar algumas reputadas como as mais recorrentes. Como por exemplo, “Posso descaracterizar meu imóvel rural para urbano para realizar meu projeto?” Ou, “afinal, como ficam as minhas obrigações ambientais nesse cenário de alteração de uso?” 

Pois bem. A primeira resposta é SIM. A Lei de Parcelamento do Solo (Lei Federal n. 6.766/1979) possibilita a descaracterização de um imóvel rural para urbano na ocorrência da alteração do uso do solo. Isso é permitido através de um procedimento junto ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária – INCRA. Esse procedimento visa o cancelamento do cadastro do imóvel rural e outras questões legais fundiárias.  

Contudo, deve-se observar que é necessário obter previamente a aprovação dessa alteração (de uso do solo) junto a Prefeitura do Município onde o imóvel está localizado. Com o deferimento do pedido pela Administração Municipal, o proprietário deve providenciar uma nova matrícula para o imóvel. 

Importante ressaltar que, com essa alteração, o proprietário também passa a pagar Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU, ao invés de Imposto Territorial Rural – ITR. Dessa forma, em razão do IPTU ser um imposto com valor superior ao atribuído ao ITR, deve-se avaliar o momento mais apropriado para fazer a referida solicitação.  

Quanto à exigência do CAR, como já abordamos no artigo “Pode ser exigido o CAR de um imóvel urbano?”¹, tal obrigação recai aos proprietários e possuidores de imóveis rurais por força do art. 29, da Lei Federal n. 12.651/2012 (Código Florestal). No entanto, temos acompanhado que alguns órgãos ambientais (contrariando o entendimento da doutrina e da jurisprudência sobre a aplicação do critério da destinação do imóvel) têm condicionado nas licenças inaugurais de empreendimentos a serem instalados em áreas urbanas ou de expansão urbana o registro no cadastro. 

Assim, ao se deparar com tal exigência é recomendável que o empreendedor avalie com sua equipe técnica e jurídica a melhor maneira de proceder. 

Ainda, sobre a necessidade de manutenção ou não da Reserva Legal, no artigo “Devo manter a Reserva Legal do meu imóvel que passou a ser urbano?” ² trazemos algumas respostas, especialmente sobre as atividades de parcelamento do solo, bem como sobre a possibilidade do Município transformar áreas de reserva legal em áreas verdes urbanas. 

As demais restrições ambientais decorrentes de áreas de preservação permanentes (APPs) permanecem as mesmas. O Código Florestal não faz qualquer distinção de aplicabilidade para áreas rurais ou urbanas, e, portanto, devem ser observadas pelos empreendedores.  

Por fim, reitera-se que cada situação deve ser analisada de forma individualizada. Cada caso é um caso. Tratá-las de forma indiscriminada, sem o devido respaldo técnico e jurídico, pode ensejar em má utilização da área útil, embargos, multas, além de eventual responsabilização ambiental nas esferas cível e criminal.  

¹ GULIN, Gleyse. Pode ser exigido o CAR de Imóvel Urbano. Disponível em: https://www.saesadvogados.com.br/2019/03/07/pode-ser-exigido-o-car-de-imovel-urbano/.; Acesso em 20.09.2023

² GULIN, Gleyse. Devo manter a reserva legal do meu imóvel que passou a ser urbano? Disponível em: https://www.saesadvogados.com.br/2021/07/12/devo-manter-a-reserva-legal-do-meu-imovel-que-passou-a-ser-urbano/ Acesso em 20.09.2023

Publicado em: 02/11/2021

Por: Gleyse Gulin